QIANGQIANGSAID｜楼市锵锵说
撰文：听相美编：白小烟编辑：讳鑫
当上宸府的意向客户人数锁定在59人，奉化楼市终于露出了天花板。
随后的开盘也毫无悬念，根据发布的一份流传极广的快报，上宸府开盘去化率仅有21%。
这，可能是奉化「撤县设区」以来的楼市最差战绩。
如同男人善变的心、女人善变的脸，市场一旦无情起来，所有的陪笑与讨好，都是无足轻重的徒劳。
但是，对于这个结局，我还是万万没想到。
奉化楼市的底色是什么？奉化楼市的天花板，真的被戳到了吗？
一个无法逃避的基本现实，奉化的基本面较弱。
年底至年全年，无疑是奉化楼市的历史颠峰，大批神盘排队入市，奉化已成流量的代名词。
但这种主要依靠外来投资强力推动的火爆场面掩盖了奉化楼市的底色，而在市场露出疲态之际，哪怕只是一时的疲态，这一底色就将原形毕露。
楼市的底色就是城市的基本面。
奉化城市的基本面可以概括为：强势产业少，人口导入低，城区版图小。
奉化强势产业不多，故人口吸引力不足。
虽然近几年宁波常住人口激增，但奉化区除去自然增长人口，外来新增移民几乎可忽略不计（详见下图）。
一个千载难逢的发展机遇，奉化楼市的三大引擎。
驱动奉化近年楼市巨量飙升的三大引擎：市场大势、撤县设区及大基建、相对低价。
所谓市场大势，全宁波强势向上冲的背景下，多余购买力自然要寻找新的财富增长点；
其次是「撤县设区」概念及大集建，尤其是交通配套，将奉化与主城区通勤时间缩短至半小时左右；
再次是相对的低价。
当以上两个条件满足，而价格又较低，投资客自会蜂拥而至，而他们绝对是奉化楼市的生力*。
年全年，根据克而瑞后台数据，奉化成交套数为套，而到了年，成交套数则连跳三级，达到史无前例的套！
但限于城市量级，奉化区实难以同时多点发力。
所以，当前主要发展逻辑，一是主城区向东；二是整体城市向北，三是老城更新。
主城区向东很好理解，就是奉化的东部新城。
从金钟路一直跨过机场南路，直至山脚。
这种发展模式某种程度上拷贝了宁波的剧本——把新行*中心搬迁于此，再招募中铁建、宝龙两大城市运营商进行城市设计和开发，形成集行*、居住、商贸娱乐、商务及产业园区于一体的城市板块。
近期，爆出丁磊的网易宁波中心将花落奉化机场南路，可见该板块的*策和地利优势。
此外，奉化东部新城是一个由高铁、城际、高速组成的庞大交通枢纽。
通过多条交通线不断为奉化楼市输血。没有这一枢纽，奉化城东实难取得当下成就。
其次，关于城市整体向北。
换个角度说也是宁波大力向南。一个向南，一个向北，最终会师于方桥。
方桥是宁波与奉化的两情相悦之地，由双方合力打造而成，与发达的鄞州区直接对接。
所以，与其说这里是奉化区的北门户，不如说是宁波的宁南新城。
方桥除了金茂、中交两大城市运营商，医院、从外引入的学校、质子中心、各类产业园区等等配套，从新兴产业层面推动城市发展。
我们以奉化城东、老城核心、方桥为基准，看下奉化价格的天花板到底在哪里。
城东方面，近期奉甬新城八期开盘，备案价约元/平上下，但依然能卖到开盘即清盘。
但对城东来说，其短期内上升的空间可能不会太大。
一是因为奉甬新城八期是洋房，面积都不大，溢价可略高。
第二就要说到核心城区房价。以近期开盘的珠江中央城为代表，备案价，但套房源，意向客户人，未达到清盘及格线。
另一个参考楼盘是凤璘府，位于奉化万达附近，最后一批备案价，去年11月拿证，目前也仅是接近清盘。
顺便就要提到核心城区的均价天花板，大约左右，是由核心区的另一个楼盘，绿城长汀云庐创造的。
因限售，不知长汀云庐在二手市场会有怎样的表现，可参考的是绿城奉化玫瑰园，二手房均价约，但这很可能是个无法突破的特例，毕竟有绿城的口碑加持，不是其他楼盘可轻易仿效的。
另一个核心区标志性楼盘是龙津尚都，二手房挂牌均价约元左右，和新盘的倒挂在元/平左右。
我们由此可大致判断出核心区当前价格的天花板，大体在—之间，有强大的品牌溢价加持，可上冲至以上。
再看下方桥。
中交未来城某楼盘，备案价，推出套，报名人，面积段90—平。
另一个当地楼盘，备案价，推出套，报名人，面积段89—平。
为什么要强调面积段，因为投资客看重均价也看重总价，总价段在万左右的楼盘去化较慢，总价段均在万左右的那个表现不俗，但根据后续的开盘快报，去化也仅有75%。而前一个楼盘更只有51%。
于是方桥的天花板出来了。总价万，均价2万出头，就是它目前的天花板。
但方桥和主城区的未来前景可能要好于奉化其他区域。
方桥严格地说已经不算纯粹的奉化板块，而是属于宁波南部新城板块范畴，未来可承接宁波主城区的溢出客户。主城区靠城区市民自住和改善客户。两个板块还可凭借产业引进，会有不少流入人口。
投资的要领，不是多低的价格买到，而是多高的溢价能抛出，这一点上方桥和主城区都可以期待一下，奉化其他城区未必有如此的待遇。
比如城西。
奉化近三年发展虽快，但依然是座小城，小城的特征是市民对城市范围的判断极其苛刻，可能隔一条马路就是冰火两异。
以城西为例，北侧以仁湖公园为标志，四明路对奉化人来说，已经很远。
根据百度热力地图显示：西侧的边界较模糊，最远可及锦奉路，但其实到了春晖公园人气就开始急剧减弱。
继续往西过了一片丘陵是溪口，又是个较独立的区块，概念类似原来的东钱湖，是有钱有闲的人群的追捧区域。
城西山水资源也不错，可惜IP没有溪口强，交通也不如溪口便利，又因为和奉化主城区之间隔着浅山，当地楼市需求呈现较明显的内卷性。
根据大家上宸府的开盘快报，其中地缘客户占到30%，宁波客户占到40%，另30%来自其他城区。可见地缘性客户一旦断层，销售便成问题。
此外价格的天花板也是一个因素。
城西的另两个参考系是滕上花开和和光城樾。
根据下图由宁波某自媒体制作的开盘简报，可见和光城樾的去化情况。
▲来源：宁波楼市报道
最后一次开盘，均价约元/㎡，去化仅60.9%，市场边际效应明显。
这还是有保利生态城概念加持，并且有不少洋房产品，拿证约一个月，但至今仍全未售罄。
滕上花开，主要依靠滕头村概念，最新一批备案价14元/㎡。推出套，截至1月2日12：00，意向报名人数显示为0。
与这两个楼盘比较，上宸府的均价略高，面积段是99—㎡，定位接近首改，再加蓄客时间短，8月份拿地、12月开盘，结局可想而知。
此外，这个区域市场的另一个问题在于价格未倒挂。
众所周知，奉化楼市的火爆一定程度上得益于价格倒挂，奉甬新城和核心城区倒挂一度在元+。
但城西板块则与倒挂概念无缘。以当地绿城玉兰花园为例，整体挂牌价约元/平，甚至比新房更便宜。故而结局也就可想而知了。
没有卖不动的楼盘，只有卖不动的价格。
溪口的价格就一直控制的较理性，未来很可能还有一波起势，因此当前去化还算平稳。
城西的产品面积段如果控制在80—平之间，甚至80—90平之间，打总价优势或可一战。
主城区价格，未来可能需要依托一下绿城新盘。
区域市场的天花板通常是由区域标杆品牌缔造的，如果绿城的价格继续往上，或可将奉化楼市的天花板再托起一些。
但如品牌积累不足，当前的天花板便是营销的红线，短期莫要轻易犯险。
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